Mieterbegehren - Anfechtung des Anfangsmietzinses

Mieter haben das Recht, den Anfangsmietzins durch Einreichen eines Mieterbegehrens anzufechten, insbesondere wenn dieser als überhöht gilt.

Unter gewissen Bedingungen können Ihre Mieter den Anfangsmietzins anfechten.

Ihre Mieter sind grundsätzlich an Ihren Mietvertrag – und den darin festgesetzten Mietzins – gebunden. Daher können Ihre Mieter den Anfangsmietzins nur innert 30 Tagen nach Übergabe der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn wenigstens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist.

• Eine erhebliche Mietzinserhöhung liegt vor, wenn Sie den Mietzins beim Mieterwechsel um mindestens 10% hochsetzen.

• Persönliche oder familiäre Notlage. Notlage ist nicht eng definiert und es obliegt jeweils der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht die Notlage zu bewerten. Häufig trifft dies jedoch bei einkommensschwachen und/oder mehrköpfigen Familien zu, die aufgrund von Absagen gezwungen sind eine überteuerte Wohnung zu mieten.

• Eine prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt (auch Wohnungsnot) kann Mieter zwingen einen zu hohen Mietzins zu akzeptieren. Eine Wohnungsnot besteht, wenn im Kanton weniger als 1.5% der Wohnungen leer stehen.

• Ein missbräuchlicher Mietzins liegt vor, wenn der Vermieter mit der Wohnung eine zu hohe (übersetzte) Rendite erzielt, oder wenn die Wohnung teurer ist als vergleichbare Wohnungen im Quartier.

Grundsätzlich hat Ihr Mieter das Recht von Ihnen zu erfahren, wie viel die Vormieter für die Wohnung bezahlt haben. In den folgenden Kantonen besteht obendrein eine Formularpflicht – d.h. Sie müssen dem neuen Mieter obendrein per Formular den alten Mietzins mitteilen: GE, FR, NE, NW, VD, ZG, ZH.

Relevante Gesetze: OR 270

Bundesgerichtsentscheide zur Anfechtung des Anfangsmietzinses

• BGE (124 III 310)
  Die Überprüfung des Anfangsmietzinses auf Missbräuchlichkeit ist selbst dann möglich, wenn der angefochtene Mietzins sich als orts- und quartierüblich herausstellt.

• BGE (4C.367/2001) vom 12.03.2002
  Mit Einführung der Formularpflicht im Sinne von OR 270 II sind automatisch die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss OR 270 I lit. a gegeben. Musste der Vermieter also den Anfangsmietzins mit Formular anzeigen, und der Mieter will den Anfangsmietzins als missbräuchlich anfechten, muss er nicht zusätzlich noch nachweisen, dass er wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsschluss gezwungen war.

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