Kostenmiete & übersetzter Kaufpreis als Mietpreisbremse

Kostenmiete & übersetzter Kaufpreis als Mietpreisbremse Die Rendite auf den Wert der Immobilie bestimmt die zulässige Kostenmiete, und die Kostenmiete den zulässigen Kaufpreis. Ein Zirkelschluss!

Die Definition des angemessenen – also nicht übersetzten – Kaufpreises wird aus der ortsüblichen Rendite (=Mietzins) hergeleitet. Sie kehrt also die Argumentation der angemessenen Rendite auf den Immobilienwert (Prinzip der Kostenmiete) um. Gemeinsam bilden beide Einschränkungen einen Zirkelschluss und somit eine effektive Mietpreisbremse, welche die orts- oder quartierüblichen Mieten als Obergrenze für Bestandsimmobilien festsetzt.

Mietdynamik trotz «Mietzinsbremse»

Wir stellen fest, dass für Bestandsimmobilien der Mietzins auf das ortsübliche Niveau hochgesetzt werden kann. Dies ist in der Regel leichter möglich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt.

Tatsächlich steigen Mietpreise aber trotz Mietpreisbremse teils deutlich schneller als die Unterhaltskosten. Dafür gibt es verschiedene Gründe.

• Bei Neubauten (oder Ersatzneubauten) werden die tatsächlichen Baupreise inklusive Grundstückpreis verwendet. Das Prinzip des übersetzten Kaufpreises greift bei Grundstücken selten – obgleich es grundsätzlich natürlich anwendbar wäre.

• Längst nicht alle Mieter wehren sich gegen missbräuchliche Mietzinse; vor allem dann nicht, wenn die Erhöhungen in kleinen Schritten stattfinden und durch Mieterwechsel intransparent werden.

• Bei geringfügigen Anpassungen des Mietpreises wird die Mietzinserhöhung fast immer mit der im nächsten Kapitel ausführlich beschriebenen indirekten Methode berechnet. Diese ermöglicht eine kontinuierliche Steigerung des Mietzinses.

Mit der direkten Methode wird der kostendeckende Mietzins basierend auf den tatsächlichen absoluten Kosten berechnet. Einschränkungen – wie zum Beispiel Quartierüblichkeit – verhindern ein schnelles Hochsetzen der Mieten, wenn eine hohe Nachfrage dies zulassen würde. Langfristig gibt es jedoch Mechanismen die eine Angleichung von effektivem Mietzins und am Markt möglichem Mietzins erlauben. Die Steigerung des Mietzinses wird tatsächlich gebremst.

Bundesgerichtsentscheide zur missbräuchlichen Mietzinserhöhung und Orts- & Quartierüblichkeit

• BGE (120 II 302)
  Ein Mietzins muss marktkonform sein. Ausserdem soll das geltende Gesetz verhindern, dass der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache zieht.

• BGE (117 II 452)
  Die so genannten absoluten Mietzinserhöhungsgründe - ungenügende Rendite, Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit - können in einem laufenden Mietverhältnis nur insoweit angerufen werden, als sich die Verhältnisse seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert haben.

• BGE (127 III 411)
  Das Bundesgericht lockert die Rechtsprechung betreffend Zimmeranzahl. Die Anzahl Zimmer müssen nicht mathematisch präzise mit den Zimmern des Ausgangsobjekts übereinstimmen.

• BGE (4C 176/2003) vom 13.01.2004:
  Eine Mietzinsstatistik (vorliegend das Mietpreisraster der Stadt Basel) kann zum Vergleich dienen, sofern die Statistik sämtliche Merkmale, die für die Beurteilung der Orts- und Quartierüblichkeit vorausgesetzt sind, mitberücksichtigt. Im vorliegenden Fall waren zwar nicht sämtliche Merkmale gegeben, dennoch wurde die Statistik als grober Raster beigezogen, da der in Frage stehende Mietzins um die Hälfte tiefer war als der statistische Wert.

• BGE (4C.275/2004) vom 26.10.2004:
  Die vergleichbaren Objekte müssen grundsätzlich im gleichen Quartier liegen. Vorliegender Entscheid klärt jedoch noch immer nicht die Frage, ob nicht ausnahmsweise auch ein angrenzendes, nach den wesentlichen Kriterien kaum vom Quartier des Ausgangsobjektes unterscheidbares Quartier zum Vergleich herangezogen werden darf.

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