Zulässiger Mietzins nach der direkten Methode
Wie funktinoiert die Mietzinsberechnung nach der direkten Mehthode? In diesem Artikel zeigen wir dies mit Hilfe der Unterhaltskosten und Kapitalkosten auf, die herangezogen werden müssen.
In der Schweiz gilt das Prinzip der Kostenmiete, das heisst der Vermieter darf mit dem Mietzins nur seine tatsächlichen, mit der Vermietung des Objektes zusammenhängenden, Kosten decken. Übertrifft der Mietzins diese Kosten, so gilt er als missbräuchlich.
Diese Kosten lassen sich in zwei Kategorien einteilen – Unterhaltskosten und Kapitalkosten.
Unterhaltskosten
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Unterhaltskosten müssen anhand der tatsächlichen Ausgaben über einen längeren Zeitraum nachgewiesen werden.
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Die wichtigsten Unterhaltskosten sind Instandhaltung, Gebäudeversicherung, Steuern & Gebühren, und Verwaltung. Instandhaltungskosten sind üblicherweise der mit Abstand grösste Kostenblock und treten unregelmässig auf. Daher sollten die Instandhaltungskosten als Wertverlust/Abschreibung berechnet werden und/oder über einen mehrjährigen Zeitraum gemessen werden.
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Unterhaltskosten die in direktem Zusammenhang mit der Nutzung des Objektes durch die Mieterschaft stehen, können als Nebenkosten ausgeschieden werden, und der Mieterschaft akonto oder pauschal in Rechnung gestellt werden. Alle übrigen Unterhaltskosten, dürfen in den Netto-Mietzins einfliessen. Somit sollte es in der Theorie für den Brutto-Mietzins keine Rolle spielen, ob Unterhaltskosten als Nebenkosten ausgeschieden werden oder nicht.
Kapitalkosten
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Die Hypothekarzinskosten – aber natürlich nicht die Tilgung der Hypothek – dürfen auf den Mietzins überwälzt werden.
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Das Eigenkapital wird mit dem Referenzzinssatz verzinst und auf den Mietzins überwälzt.
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Zusätzlich darf eine Nettorendite von 0.5% auf das gesamte Kapital (Fremd- & Eigenkapital) erzielt werden, um den Vermieter/Besitzer für sein unternehmerisches Risiko zu belohnen.
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Da offensichtlich das Eigenkapital und nicht das Fremdkapital das Risiko trägt, ergäbe dies bei einer Eigenkapitalquote von 40% (nach Tilgung der zweiten Hypothek) eine Netto-Rendite von 1.25% auf das Eigenkapital. Bei einer Eigenkapitalquote von 20% (direkt nach Kauf) beträgt die Netto-Rendite auf das Eigenkapital sogar 2.5%. Dieser Mechanismus ist durchaus sinnvoll und marktgerecht, steigt doch auch das Risiko des Eigenkapitals mit der höher des Hebels (Leverage).
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