Wohnungsabnahme

Was muss bei einer Wohnungsabnahme beachtet werden?

Die Wohnungsabnahme kann beim Auszug des Mieters unangenehm werden, wenn sich die Parteien nicht einig werden, oder den vorgesehenen Prozess nicht einhalten.

Abnahmezeitpunkt

Der Vermieter kann die Rückgabe der Mietsache, und somit die Wohnungsabnahme, bis spätestens am letzten Tag der Mietdauer, aber während der gewöhnlichen Geschäftszeit fordern. Wenn der letzte Tag der Mietdauer auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt, muss der Termin erst am nächsten Werktag erfolgen. Zusätzlich gibt es aber auch die Möglichkeit, den Abgabetermin noch weiter einzuschränken, z.B. „am letzten Tag der Mietdauer bis 12.00 Uhr“. Als Übergabe gilt der Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter wieder Kontrolle über die Mietsache hat, bei Wohnungen also normalerweise die Übergabe der Schlüssel. Für die Übergabe sowie die Erstellung des Wohnungsabnahmeprotokolls muss der Mieter nicht persönlich anwesend sein, allerdings muss ihm die Mangelrüge unverzüglich (d.h. noch am selben, oder am nächsten Tag) und beweisbar zugestellt werden, z.B. durch einen eingeschriebenen Brief.

Bei der Übergabe an den neuen Mieter ist dann wiederum eine Wohnungsabnahme durchzuführen. Diese Abnahme gilt als Übergabezeitpunkt der Mietsache an den neuen Mieter. Die vorgängige Vereinbarung eines genauen Zeitpunktes ist zu empfehlen, Formulierungen wie „sobald als möglich“ sollten vermieden werden. Der Vermieter ist verpflichtet, den gesetzten Termin einzuhalten, da der Mieter sonst rechtlich gegen ihn vorgehen kann, namentlich mit:

• Klage auf Erfüllung des Vertrages inkl. Schadenersatz

• Forderung zum Verzicht auf Erfüllung, aber dennoch mit Klage auf Schadenersatz

• Rücktritt vom Vertrag und Klage auf Schadenersatz

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergeben kann, ohne dass ihn eine Schuld trifft (z.B. aufgrund einer Verwüstung durch eine Naturkatastrophe), erlischt der Vertrag ohne Haftung des Mieters, der Vermieter muss allerdings den vorab bezahlten Mietzins zurückerstatten.

Ablauf und Dokumente

Bei der Übergabe der Mietsache an den Mieter sollte ein Protokoll erstellt werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass der Mieter Mängel, welche während seiner Mietdauer entstanden sind, dem Vormieter zuschreibt. Grundsätzlich liegt somit die Beweislast beim Vermieter.

Wichtig ist auch hier, das Protokoll unverzüglich nach der Wohnungsabnahme dem Mieter zukommen zu lassen, damit dieser es gegenzeichnen kann. Bei der Rückgabe der Mietsache an den Verwalter müssen dann im Protokoll zwar die festgestellten Mängel erfasst sein, die Kosten für die Reparatur müssen aber noch nicht beziffert sein. Weiter muss auch festgehalten werden, wer für diese Kosten aufkommen wird, bzw. für welche Mängel der Vermieter den Mieter zur Rechenschaft ziehen möchte. Die Mängel, welche zu Lasten des Mieters gehen, müssen dabei explizit aufgeführt werden.

Wenn der Mieter mit dem erstellten Protokoll nicht einverstanden ist, kann er sich weigern, dieses zu unterschreiben. In der Folge müssen die beiden Parteien dann vor die Schlichtungsbehörde, um eine Lösung zu finden. Sollte dabei immer noch Uneinigkeit besteht, wird ein Verfahren vor dem Mietgericht eröffnet. Erst nach dem Entscheid des Mietgerichts kann der Vermieter den Mieter auf allfällige Forderungen aus der Wohnungsabnahme betreiben. Dies ist wichtig, da der Mieter die Mietkaution bei der Bank nach Ablauf eines Jahres bei der Bank zurückfordern kann, wenn nicht rechtlich gegen ihn vorgegangen wird, d.h. er betrieben wird oder Klage gegen ihn eingereicht wurde.

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