Teuerung Der Mietzins darf an die Inflation angepasst werden, um das Eigenkapital vor Wertverlust zu schützen. Max Wirz
Die Teuerung (entspricht Inflation) soll das Eigenkapital der Liegenschaft vor Wertverlust schützen. Durch den Inflationsausgleich wird der nominale Ertrag auf das Eigenkapital angepasst, damit der reale Ertrag gleichbleibt. Ob das gut funktioniert (tut es nicht!) diskutieren wir im Kapitel «Wirksamkeit der Mietzinsregulierung».
Die meisten Liegenschaften in der Schweiz haben eine Eigenkapitalquote von 40% (das Eigenkapital wächst von 20% beim Kauf auf 40% nach Rückzahlung der zweiten Hypothek und eine weitere Rückzahlung ist aus steuerlichen Gründen in der Regel nicht sinnvoll). Aus 40% Eigenkapital folgen 60% Fremdkapital die konsistenter Weise auch beim Referenzzins angenommen werden.
Somit darf der Vermieter die Nettomiete zu 40% an die Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise anpassen. Der aktuelle Landesindex der Konsumentenpreise wird monatlich vom Bundesamt für Statistik (BFS) bekanntgegeben.
Der Index
Das Bundesamt für Statistik berechnet seit 1914 den Konsumentenpreisindex. Da es seit 1914 jede Menge Inflation gab – vergleichen Sie einmal Haus oder Nahrungsmittelpreise heute und anno dazumal – ist der 1914 lancierte Index von anfangs 100 Punkten auf über 1‘000 gestiegen. Um unnötig grosse Zahlen zu vermeiden, wurden darum in unregelmässigen Intervallen neue – bei 100 Punkten startende – Indices aufgesetzt. Die Startdaten der Indices sind wie folgt: 6.1914; 8.1939; 9.1966; 9.1977; 12.1982; 5.1993; 5.2000; 12.2005; 12.2010; 12.2015. Natürlich verändert sich jeder Index jeden Monat genau um denselben relativen (also in %) Betrag. Es spielt also keine Rolle welcher Index verwendet wird. Daher bewegen sich die Indices – wie auf dem Chart unten zu erkennen ist - auch genau parallel (bei logarithmischer Y-Achse).
Berechnung
Wir teilen einfach den aktuellsten verfügbaren Konsumentenpreisindex (in der Regel der des Vormonats) durch den im Mietvertrag oder der letzten Mietzinsanpassung genannten Konsumentenpreisindex und multiplizieren den Quotienten mit 0.4; also dem angenommenen Eigenkapitalanteil.
Wichtig - Da eine Mietzinsanpassung wenigstens 3 Monate vor Inkrafttreten bekanntgegeben werden muss und ein Vertrag ebenfalls vor Inkrafttreten versendet wird, ist der zugrundeliegende Index NICHT der Index zum Zeitpunkt der Mietzinserhöhung oder der Vertragsunterschrift, sondern in der Regel 2-4 Monate davor.
Falls im Mietvertrag jedoch kein Index festgehalten ist, so wird ausnahmsweise der Index zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift verwendet.
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Wir haben alle Artikel zum optimalen Mietzins in einem übersichtlichen pdf zusammengefasst. Voila ;-)
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