Unter gewissen Bedingungen können Ihre Mieter den Anfangsmiezins anfechten.
Ihre Mieter sind grundsätzlich an Ihren Mietvertrag – und den darin festgesetzten Mietzins – gebunden. Daher können Ihre Mieter den Anfangsmietzins nur innert 30 Tagen nach Übergabe der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn wenigstens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist.
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Eine erhebliche Mietzinserhöhung liegt vor, wenn Sie den Mietzins beim Mieterwechsel um mindestens 10% hochsetzen.
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Persönliche oder Familiäre Notlage. Notlage ist nicht eng definiert und es obliegt jeweils der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht die Notlage zu bewerten. Häufig trifft dies jedoch bei einkommensschwachen und/oder mehrköpfigen Familien zu, die aufgrund von Absagen gezwungen sind eine überteuerte Wohnung zu mieten.
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Eine prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt (auch Wohnungsnot) kann Mieter zwingen einen zu hohen Mietzins zu akzeptieren. Eine Wohnungsnot besteht, wenn im Kanton weniger als 1.5% der Wohnungen leer stehen.
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Ein missbräuchlicher Mietzins liegt vor, wenn der Vermieter mit der Wohnung eine zu hohe (übersetzte) Rendite erziehlt, oder wenn die Wohnung teurer ist als vergleichbare Wohnungen im Quartier.
Grundsätzlich hat ihr Mieter das Recht von Ihnen zu erfahren, wieviel die Vormieter für die Wohnung bezahlt haben. In den folgenden Kantonen besteht obendrein eine Formularpflicht – d.h. Sie müssen dem neuen Mieter obendrein per Formular den alten Mietzins mitteilen: GE, FR, NE, NW, VD, ZG, ZH.
Relevante Gesetze: OR 270
Bundesgerichtsentscheide zur Anfechtung des Anfangsmietzinses
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BGE (124 III 310)
Die Überprüfung desAnfangsmietzinses auf Missbräuchlichkeit ist selbst dann möglich, wennder angefochtene Mietzins sich als orts- undquartierüblich herausstellt. -
BGE (4C.367/2001) vom 12.03.2002
Mit Einführungder Formularpflicht im Sinne von OR 270 II sind automatischdie Voraussetzungen für eine Anfechtung des Anfangsmietzinsesgemäss OR 270 I lit. a gegeben. Musste der Vermieter also denAnfangsmietzins mit Formular anzeigen, und der Mieter will denAnfangsmietzins als missbräuchlich anfechten, muss er nicht zusätzlich nochnachweisen, dass er wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarktzum Vertragsschluss gezwungen war.
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