Bürgschaft für die Miete

In der Schweiz ist die Bürgschaft für die Miete eine Vereinbarung, bei der eine dritte Person, der Bürge, sich verpflichtet, die Mietzahlungen für eine Wohnung oder ein Haus zu übernehmen, falls der eigentliche Mieter nicht bezahlt.

Ein Bürge verpflichtet sich vertraglich dazu, für jemand anderen zu haften, sollte dieser seine Schulden nicht mehr bezahlen können. Eine Bürgschaft ist zeitlich begrenzt – bei Mietbürgschaften auf die Mietdauer – und kann seitens des Bürgen nur in Ausnahmefällen frühzeitig gekündigt werden. Das Eingehen einer Bürgschaft ist also für den Bürgen mit einem häufig unterschätzten finanziellen Risiko verbunden. Aber auch für den Vermieter ist eine Bürgschaft mit Risiko verbunden. Offensichtlich reduziert nur ein solventer Bürge das Ausfallrisiko. Ausserdem können je nach Typ der Bürgschaft beträchtlichen Verzögerungen und Anwaltskosten anfallen, wenn die Forderung zuerst beim wenig solventen Mieter und danach noch einmal bei seinem Bürgen eingefordert werden muss. Damit eine Bürgschaft rechtliche Gültigkeit erlangt bedarf es generell der Schriftform und bei Haftungsbeträgen über CHF 2000.- auch der notariellen Beurkundung.

 

Sollte eine Bürgschaft akzeptiert werden?

Vermieter können selber entscheiden, ob sie eine Mietbürgschaft akzeptieren möchten, oder lieber auf eine Kaution oder Kautionsversicherung bestehen möchten. Als Entscheidungshilfe lohnt sich ein Blick auf die Motivation des Mieters.

• Für einen liquiden Mieter ist eine Kaution trotz niedriger Verzinsung günstiger und weniger umständlich als eine Kautionsversicherung, die sich ihre Garantie mit jährlichen Gebühren im hohen einstelligen Prozentbereich vergüten lässt, oder eine Bürgschaft für die der Mieter einen Freund oder Verwanden um einen grossen Gefallen bitten muss und die unter Umständen hohe Notarkosten verursacht.

• Vorübergehende Liquiditätsengpässe – zum Beispiel, weil die Auszahlung der letzten Kaution sich verzögert oder weil ein Berufsanfänger noch nicht über Ersparnisse verfügt – können problemlos mit einer Kautionsversicherung überbrückt werden. Sobald das Ersparte dann reicht, kann der Mieter ja die teure Kautionsversicherung kündigen und eine klassische Kaution hinterlegen. Voraussetzung dafür sind jedoch ein einwandfreies Betreibungsregister & Polizeizeugnis.

• Somit bleiben als Kandidaten für Mietbürgschaften vor allem Studenten, Auszubildende und Mieter für welche aus anderen Gründen Kaution und Kautionsversicherungen nicht in Fragen kommen. Es lohnt sich hier sicher, die Beweggründe des Mieters gut zu verstehen.

Weiterhin sollten Sie eine Bürgschaft nur dann als Alternative zu Mietzinsdepot oder Kautionsversicherung akzeptieren, wenn es keine Zweifel an der Solvenz und Zuverlässigkeit des Bürgen gibt. Einen Betreibungsregisterauszug vom Bürgen zu verlangen ist also durchaus empfehlenswert. Weiter spielt es unter Umständen eine Rolle in welchem Verhältnis Hauptschuldner und Bürge zueinander stehen. Kinder oder Partner sind riskante Bürgen, da die Bürgschaft aufgrund der emotionalen Verbundenheit rechtlich als sittenwidrig eingestuft werden könnte. Eltern sind hingegen unproblematisch und werden sehr häufig als Bürgen eingesetzt.

Formen der Bürgschaft:

In der Schweiz werden im Prinzip drei Grundformen der Bürgschaft unterschieden – die einfache Bürgschaft, die Solidarbürgschaft, und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Grundsätzlich ist der Bürge bei jeder der drei Bürgschaftsformen zur Zahlung verpflichtet, wenn der Hauptschuldner seinen Wohnsitz oder Aufenthaltsort ins Ausland verlegt hat und sich so der Rechtsverfolgung entzieht oder diese erschwert. Die Bürgschaftsformen unterscheiden sich jedoch im Zeitpunkt ab dem der Vermieter den Bürgen zur Zahlung verpflichten darf.

• Bei der einfachen Bürgschaft müssen gegenüber dem Hauptschuldner (=Mieter) zuerst ALLE verfügbaren Mittel ausgeschöpft werden bevor der Bürge belangt werden kann. Der Bürge kann also erst zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Mieter entweder in Konkurs ist, eine Nachlassstundung erhalten hat oder bis zum Verlustschein betrieben wurde.

• Eine Solidarbürgschaft ist aus Sicht des Vermieters deutlich günstiger, kann der Bürge doch schon belangt werden, wenn der Mieter entweder erfolglos abgemahnt wurde oder seine Zahlungsunfähigkeit erklärt hat.

• Die selbstschuldnerische Bürgschaft behandelt den Bürgen als sei er selber der primäre Schuldner. Der Vermieter darf sich also im Falle ausstehender Zahlungen direkt an den Bürgen wenden, zum Beispiel, weil dies einen geringeren Aufwand verspricht. In diesem Fall wird der Mieter zum Schuldner des Bürgen. Diese Form der Bürgschaft bietet dem Vermieter die höchste Form der Sicherheit. Der Bürgschaftsvertrag sollte entsprechend folgende Passus enthalten:

«Der Bürge haftet selbstschuldnerisch»

«Der Bürge verpflichtet sich zur Zahlung auf erstes schriftliches Auffordern, sofern ihm vom Vermieter mitgeteilt wird, dass der Bürge seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht vollumfänglich nachgekommen ist.»

 

Wann endet die Bürgschaft:

Eine Mietbürgschaft endet mit der Beendigung des Mietverhältnisses (generell ist eine Bürgschaft beendet, wenn die Hauptschuld erloschen ist). Die Einwilligung des Vermieters vorausgesetzt, kann eine Bürgschaft auch abgelöst werden, zum Beispiel durch einen neuen Bürgen, Hinterlegung eines Mietzinsdepots, oder Abschluss einer Kautionsversicherung. Weiterhin erlischt eine Bürgschaft nicht automatisch mit dem Tod des Bürgen, sondern geht auf die Erben über. Wichtig für Sie als Vermieter – Nach Ende der Bürgschaft beziehungsweise Auszug ihres Mieters bleibt Ihnen eine Frist von vier Wochen um etwaige Forderungen geltend zu machen. Viele Bürgschaftsverträge enthalten einen gesonderten Passus unter «Weitere Bestimmungen» die Verjährung zu verhindern. Die Gültigkeit ist jedoch umstritten.

«Diese Bürgschaft sichert auch verjährte Forderungen gegen den Mieter ab. Der Bürge verzichtet auf Verjährungseinrede»

Kann eine Bürgschaft widerrufen werden?

Eine Bürgschaft kann mit einer schriftlichen Erklärung an den Schuldner widerrufen werden, wenn zwei Voraussetzungen gegeben sind.

• Die Forderung, für die die Bürgschaft abgeschlossen wurde, liegt in der Zukunft.

• Die Vermögensverhältnisse des Hauptschuldners haben sich entweder wesentlich verschlechtert, oder stellen sich schlechter dar, als vom Bürgen in gutem Glauben angenommen wurde.

Als Vermieter können Sie unter «Weitere Bedingungen» einen Passus einbringen in dem der Bürge darauf verzichtet die Bürgschaft vorzeitig zu kündigen.

«Der Bürge verzichtet für die Laufzeit des Mietvertrages auf die ordentliche Kündigung dieser Bürgschaft»

 

 

Wie gehe ich eine Bürgschaft ein?

Ab einem Haftungsbetrag von CHF 2000.- schreibt der Gesetzgeber die öffentliche Beurkundung von Bürgschaftserklärungen vor. Bei Haftungsbeträgen bis zu CHF 2000.- genügt jedoch die Schriftform unter Angabe des Höchstbetrages (Art. 493 OR). Dies dürfte in der Praxis teilweise auch ausreichen, da Studenten und Auszubildende ja tendenziell preiswertere Wohnungen mieten, und die Mietbürgschaft nicht mehr als drei Bruttomieten betragen darf.

Grundsätzlich sollte eine Bürgschaft nebst oben genannten Abschnitten folgende Elemente enthalten: Vertragsparteien, Forderung des Hauptschuldners, Haftungssumme, Art der Bürgschaft, Pflichten des Gläubigers, Weitere Bestimmungen, zeitliches Ende der Bürgschaft, Form, Schlussbestimmungen.

Für eine auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Bürgschaftserklärung lohnt es sich häufig einen Anwalt oder Notar zu kontaktieren. Als Orientierung dürfen Sie aber gerne unsere Vorlage nutzen!

Notarielle Beurkundung der Bürgschaft:

• Haftungsbeträge über CHF 2000.- erfordern eine notarielle Beurkundung der Bürgschaft. Diese kann in jedem Notariat vorgenommen werden. Was viele nicht wissen – bei Bürgschaften, wie auch bei vielen andere Beurkundungen, sind Sie nicht an den Wohnkanton gebunden. (Artikel aus dem Ktipp) Angesichts grosser Preisunterschiede lohnt sich der Blick auf den Nachbarkanton häufig. Eine Übersicht der Notargebühren finden Sie hier.

• Ist der Bürge verheiratet oder in einer eingetragenen Partnerschaft, müssen auch Ehepartner bzw. der eingetragene Partner der Bürgschaft zustimmen.

• Das Notariat muss die Beurkundung der Bürgschaft vorbereiten. Vereinbaren Sie daher im Voraus einen Termin und bringen Sie ein offizielles Ausweispapier wie den Pass, die Identitätskarte oder den Ausländerausweis (ggf. auch für Ehepartner) mit. Ein Führerausweis ist in diesem Fall nicht ausreichend.

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